1er civ. CASS. 23 mai 2024 : Les échéance du prêt constituent une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis

Publié le juin 27, 2024
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Lorsque des indivisaires achètent un bien immobilier, notamment en cas de concubinage, ou bien de séparation de biens, il est fréquent qu’ils aient recours à un emprunt.

Or que se passe-t-il quand un seul des indivisaires règle en totalité ou en partie les mensualités d’emprunt ?

Indubitablement, celui-ci contribue à l’acquisition du bien.

Il doit donc bénéficier d’une indemnité pour le paiement de ces sommes, au titre de l’article 815-3 du Code Civil.

Mais la question se pose de la nature même de cette dépense, et donc de la méthode de calcul à retenir.

Doit-on retenir la valeur du bien au jour de l’acquisition, ou bien au jour du partage de l’indivision ? Doit-on limiter la créance qui lui sera due au seul financement des échéances ou bien proportionnellement à la valeur du bien ou bien encore à la plus-value apportée par ce financement sur l’opération globale?

La Cour de Cassation répond qu’il s’agit d’une dépense de conservation, et ainsi qu’il faut prendre en compte la plus forte des sommes entre la dépense faite (les sommes réglées) et le profit subsistant (l’enrichissement du patrimoine indivis).

Bien que cet arrêt ne fasse pas de revirement, en ce qu’il est dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure, il a l’avantage de rappeler clairement la méthode de calcul à appliquer.

Il s’agit d’évaluer ce que représente en proportion les paiements faits au titre des échéances du prêt, capital et intérêts par l’indivisaire créancier dans le financement global de l’opération, et d’appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans l’état au jour de l’acquisition. Enfin, une comparaison doit être faite entre le profit subsistant avec la dépense faite. L’indemnité sera alors à hauteur de la plus haute de ces deux sommes.

Il y a désormais lieu de tenir compte des frais d’acquisition et du coût du crédit et d’appliquer la proportion du financement fait au regard du financement global, sur la valeur actuelle du bien, état acquisition.

Le calcul est donc le suivant :  

(dépense engagée / montant global de l’acquisition) x valeur actuelle état indivision.