BAUX D’HABITATION : l’application du délai de mise en œuvre de la clause résolutoire aux contrats en cours

Publié le juin 20, 2024
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La Loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai au terme duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer pouvait être mise en œuvre.

Dans son article 10, le nouveau délai a été fixé à six semaines.

Avant cette loi, le délai était de deux mois.

Il fallait donc que le défaut de paiement du loyer ou des charges se poursuive pendant deux mois après un commandement de payer pour que la clause résolutoire puisse jouer.

Ce délai était en outre rappelé dans le commandement de payer.

L’article 10 raccourcit donc ce délai à six semaines.

Or aucun article de la Loi du 27 juillet 2023 ne vient régler le problème de l’application de cette loi, aucune rétroactivité n’est prévue dans le texte.

Il se posait donc la question de savoir s’il devait s’appliquer aux baux d’habitation en cours, à la publication de la loi du 27 juillet, c’est-à-dire au 29 juillet, ou seulement aux baux d’habitation conclus, reconduits tacitement, ou renouvelés à partir de cette date.

Cette question de l’application de la loi a secoué la doctrine, ainsi que les tribunaux, lesquels ont rendus des décisions contraires.

Pourtant, les conséquences quant à l’application du délai de mise en œuvre de la clause résolutoire sont nombreuses, et les litiges fréquents en la matière.

Certains auteurs préconisaient de maintenir le délai de deux mois, contractuellement fixé, aux contrats en cours, d’autres arguaient du caractère plus favorable du nouveau délai pour l’appliquer aux contrats en cours.

Cette difficulté est désormais tranchée par un arrêt de la Cour de Cassation, 3eme chambre civile, en date du 13 juin 2024, suite à une demande d’avis du Tribunal de proximité de Trévoux.

La Cour de Cassation affirme que les dispositions de l’article 10 de la loi précitée « n’ont pas pour effet de modifier les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi ».

Ainsi :

  • Soit le contrat est conclu, tacitement reconduit ou renouvelé à partir du 29 juillet 2023 : la clause résolutoire est acquise après un commandement de payer visant cette clause demeuré infructueux pendant six semaines
  • Soit le contrat est conclu, tacitement reconduit ou renouvelé avant le 29 juillet 2023 : la clause résolutoire est acquise après un commandement de payer visant cette clause demeuré infructueux pendant deux mois, tel qu’indiqué dans les stipulations du bail d’habitation.