L’ordonnance du 19 juin 2024 portant réforme de la publicité foncière

Publié le juin 24, 2024
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Le gouvernement a été habilité à « améliorer la lisibilité » du droit de la publicité foncière aux termes de la Loi du 20 novembre 2023, mais cette réforme était attendue depuis un bon moment (cela fait plus de cinq ans que le rapport Aynes avait été rendu…)

Rappelons que les principes fondateurs de la publicité foncière ont été fixés par le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application. Ils seront donc abrogés au profit d’une codification dans le Code Civil.

Trop techniques, trop désuètes, trop disparates, surtout trop longues à mettre en œuvre : Il était donc nécessaire de rajeunir et de surtout de simplifier les règles de publicité foncière, extrêmement obscures même pour les professionnels.

C’est chose faite avec l’ordonnance du 19 juin 2024, qui contient 27 articles.

Les dispositions de cette ordonnance devront entrer en vigueur au plus tard le 31 décembre 2028, en attente de nombreux décrets d’application.

Les enjeux de cette réforme sont les suivants :

  • codifier dans le code civil le droit de la publicité foncière
  • moderniser le régime de la publicité foncière
  • renforcer l’efficacité des inscriptions des privilèges immobiliers et des hypothèques en les adaptant aux réglementations des différents départements

Il n’est pas question de remettre en cause les principes fondateurs du droit de la publicité foncière existants, notamment celui du caractère authentique des actes, mais d’y apporter une modernisation permettant une meilleure efficacité juridique et une meilleure compétitivité du système français.

Celle-ci passe notamment par l’insertion dans le code civil des principes généraux, qui sont dispersés actuellement dans plusieurs codes, dont le code de commerce ou le code des procédures civiles, et l’utilisation d’un langage moins technique.

1/ Recentrage sur les seules informations relatives à la propriété des biens

Il s’agit ici de renforcer la sécurité juridique des transactions immobilières et des garanties prises.

Le droit de la publicité foncière permet en effet d’assurer un double objectif d’information des tiers et d’efficacité de l’acte rendu ainsi opposable aux tiers.

Les informations nécessaires à le publicité foncière ne sont plus diluées, elles se limitent désormais à celles concernant la propriété des biens immobiliers et aux suretés dont ils sont grevés.

C’est l’axe majeur de simplification retenu par le gouvernement.

Quant au fond, les principes ne seront pas modifiés mais simplifiés, et ce recentrage devrait également permettre l’accélération des procédures.

2/ harmonisation des formalités de publicité foncière

Le texte devrait harmoniser les formalités de publication, d’inscription, et de délivrance des renseignements hypothécaires.

Certaines règles de publicité foncière vont notamment être réécrites pour tenir compte de l’évolution de la jurisprudence, relativement abondante en la matière, et jamais codifiée.

En outre, cette réforme devrait harmoniser entre les départements les règles et procédures de formalités de publication et d’inscriptions, et notamment tenir compte de la suppression des privilèges immobiliers spéciaux d’Alsace – Moselle.

3/ Amélioration du temps de traitement par les services chargés de la publicité foncière

Les temps de traitement par les services en charge de la publicité foncière sont trop longs, et cela malgré la dématérialisation qui a été mise en place. Certains parlent d’une moyenne de 35 jours.

Ce délai est pourtant créateur d’insécurité juridique, et influe sur la confiance des investisseurs, et plus particulièrement des créanciers.

Dans un contexte où le flux des transactions immobilières et inscriptions est exponentiel, et face à une baisse des effectifs des services concernés, il semblait nécessaire de réduire le temps de prise, notamment en ce qui concerne les demandes de renseignements hypothécaires.

Également, s’agissant de la réalisation des formalités, il s’agit d’accélérer le processus de publication et d’inscription.

Pour ce faire, le service en chargé de la publicité foncière doit être allégé dans sa mission de contrôle de la formalité.

Les notaires, avocats et commissaires de justices auront donc un rôle fondamental quant à la validation de la formalité qu’ils soumettent.

Le texte supprime notamment la présentation obligatoire du titre fondant l’inscription de l’hypothèque légale et de l’hypothèque judiciaire.

La radiation ne devrait par exemple plus se faire que par la seule présentation d’un bordereau sans contrôle par les services en charges de la publicités foncières des pièces. Ce serait également le cas pour les mentions en marge.

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