Offre d’acquérir au prix : le vendeur est-il tenu de vendre ?

Publié le septembre 29, 2023
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L’offre de vente ne faisait l’objet d’aucune réglementation hors jurisprudence avant la réforme du droit des contrats par l’Ordonnance du 10 février 2016. Elle est maintenant codifiée aux articles 1113 et suivants du code civil.

L’offre est pourtant un élément essentiel car c’est  la rencontre d’une offre et d’une acceptation qui forme le contrat. La vente est alors conclue dès l’accord des deux parties sur la chose et le prix (Article 1583 du Code Civil).

L’acceptation du vendeur

Il suffirait donc que l’acquéreur fasse parvenir une offre d’acquérir au prix  au vendeur, pour qu’il y ait accord sur la chose et le prix et que la vente soit formée. C’est du reste souvent le discours des agents immobiliers, lesquels incluent très fréquemment dans les mandats de vente et de négociation des clauses obligeant le vendeur à accepter toute offre au prix.

Cependant, cette obligation entraine une nécessaire distinction, car si elle  est exacte pour un vendeur particulier sans intermédiaire, elle ne l’est plus en cas de présence d’une agence immobilière mandatée pour le vendre le bien.

Lorsque le vendeur agit seul sans mandater d’agence immobilière, il propose une vente d’un bien à un prix donné. Il s’agit d’une offre de vente. Lorsque l’acquéreur lui transmet alors son offre d’acquérir, il ne s’agit ni plus ni moins que d ‘une acceptation de l’offre de vente faite par le vendeur. Il y a donc accord sur la chose et le prix et le contrat est donc formé. Le vendeur seul ne peut donc refuser une offre au prix demandé.

Seulement, en présence d’un intermédiaire, l’offre de l’acquéreur ne peut valoir acceptation car l’agence immobilière, à la différence d’un vendeur direct, n’a pas le pouvoir de vendre. L’agence immobilière ne bénéficie que d’un mandat de recherche d’acquéreurs. Le vendeur peut alors refuser une offre de vente au prix demandé (CASS. 3ème civ. 12/2/2008, CASS. 3eme civ. 17/6/2018).

En effet, l’agence immobilière ne peut contracter ou accepter une offre au nom et pour le compte du vendeur, elle n’a pas de pouvoir de représentation juridique, il ne s’agit donc pas d’un mandat de vendre, mais bien d’un contrat d’entremise, l’agence immobilière étant l’intermédiaire entre le vendeur et les acquéreurs potentiels.

L’acquéreur ne pourrait donc demander la vente au vendeur assisté d’un intermédiaire, seul des dommages-intérêts pourraient être réclamés au vendeur au titre de sa responsabilité contractuelle envers l’intermédiaire.

Cette solution revient à mettre en cause l’introduction dans les mandats des agences immobilières des clauses obligeant le vendeur à accepter l’offre et donc à vendre en cas d’offre au prix demandé.

De la même manière, les clauses prévoyant cette obligation même en présence d’une condition suspensive d’obtention de prêt serait tout aussi inopérante.

Ainsi donc le vendeur ne serait pas lié par une proposition au prix d’un acquéreur souhaitant obtenir un prêt, mais pourrait en accepter une postérieure, même à un prix moins élevé, avec un acquéreur sans condition suspensive de prêt.

A l’inverse, il serait utile d’insérer dans les mandats de recherche une clause avertissant les acquéreurs qu’une offre au prix ne suffit pas à former la vente car elle peut être refusée par le vendeur.

L’acceptation de l’offre d’achat

Bien différente est la situation dans laquelle une offre au prix a été formulée puis acceptée par le vendeur.

L’accord des parties sur la chose et le prix est en effet effectif dès l’acceptation de l’offre par le vendeur. Ainsi, la vente est formée.

C’est la portée de l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 22 juin 2023,  lequel constate que la vente est alors parfaite, faute d’avoir soumis cette vente à la condition de régulariser une promesse de vente.

C’est alors l’acceptation de l’offre qui constitue l’accord des parties  sur la chose et la prix.

Or, et à défaut de clause contraire, le transfert de propriété est alors immédiat. D’ou l’intérêt devant les dangers de cette conséquence d’insérer dans l’offre d’achat une clause selon laquelle la régularisation d’une promesse de vente et de l’acte authentique de vente, ainsi que la réalisation de toutes les conditions suspensives qui y seront fixées, constituent un élément déterminant de la vente, auxquelles celle-ci est conditionnée, et que le transfert de propriété et de jouissance sera retardé à la réitération par acte authentique.

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