Quels éléments mettre dans une offre d’acquérir ?

Publié le octobre 1, 2023
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Dans leur enthousiasme portant sur le bien qu’ils ont visité et dans lequel les acquéreurs se projettent, une grande majorité d’eux ont tendance à réduire le contenu de leur offre d’acquérir aux seuls éléments essentiels, à savoir le bien et le prix.

Pourtant, l’offre d’acquérir emporte acceptation de l’offre de vendre, accord sur la chose et sur le prix, et donc scelle la vente.

Inutile de dire que l’offre doit contenir l’état civil et l’adresse complète de l’acquéreur.

Egalement, l’offre contient nécessairement la désignation du bien. S’il s’agit d’un terrain, elle devra donc comprendre les dimensions et configuration exacte du bien. De même, s’il s’agit d’un lot de copropriété, celle-ci devra impérativement mentionné la surface loi Carrez de ce lot de copropriété.

Quant à la désignation du prix, il est essentiel d’en indiquer évidement le montant mais aussi modalités de paiement du prix, notamment lorsque celles-ci sont particulières.

Mais au delà de ces deux éléments plutôt classiques indispensables à la rencontre de volonté des parties sur la chose et le prix, certains autres éléments devraient faire l’objet d’une attention particulière.

C’est le cas du dossier de diagnostics techniques. Celui-ci doit impérativement être communiqué à l’acquéreur avant que celui-ci propose une offre. 

L’acquéreur doit en effet avoir pris connaissance du constat d’exposition au risque de plomb, de l’état de recherche amiante, de l’état relatif à la présence de termites, de l’état de l’installation intérieure de gaz, de l’état de l’installation intérieure d’électricité, de l’état des risques naturels et technologiques appelé maintenant état des risques et de pollution, du diagnostic de performances énergétiques, de l’état de l’installation d’assainissement non collectif, de l’information sur les risques mérules, de l’information sur le risque d’exposition au risque radon.

L’acquéreur ne peut en effet donner son accord sur le bien s’il n’a pas été mis en mesure de consulter ces documents.

C’est également le cas des conditions suspensives.

La vente étant formée dès l’acceptation de l’offre, elle ne pourrait faire l’objet de réserves, et donc de conditions suspensives postérieures.

Il s’agit donc dès l’offre d’introduire une clause portant sur les conditions suspensives de vente d’un bien, ou bien d’obtention des autorisations administratives en cas de travaux.

Seule la condition suspensive d’obtention d’un prêt peut ne pas être introduite. En effet, l’article L.313-4 alinéa 2 protégeant les acquéreurs emprunteurs, celle-ci pourra être considérée comme tacite.

Cependant, pour des raisons d’informations du vendeur, il est préférable qu’elle soit tout de même stipulée.

Par ailleurs, le versement d’une somme d’argent lors du compromis de vente n’étant pas un droit, il est judicieux de préciser dans l’offre le montant et les modalités de versement d’un dépôt de garantie, notamment lorsque celui-ci est négocié par l’acquéreur.

Et puisque l’offre d’acquérir emporte acceptation des parties sur la chose et le prix et donc scelle la vente dès sa réception, il est préférable que l’offre contienne une clause selon laquelle le transfert des risques et l’entrée en jouissance soit repoussé à la réitération par acte authentique de la vente.

Enfin, une précision du délai relatif à l’offre pourrait éviter bien des contentieux. A défaut de délai expressément fixé, l’offre doit être maintenue dans un délai raisonnable. Cette incertitude quant à la validité de l’offre peut être écartée en indiquant le délai pendant laquelle l’offre est valable, afin que les parties soient libérées de leurs obligations dès son expiration.

Dans le même ordre d’idée, l’offre pourra contenir une clause selon laquelle elle deviendra caduque en cas de non acceptation par le vendeur, d’incapacité ou de décès d’une des parties avant le compromis de vente, ou bien encore en cas d’émission de réserves ou de contre-propositions.

Ces propositions permettraient de sécuriser plus avant l’offre d’acquérir et sont relativement simples à insérer lors des offres d’achats. Ne les oubliez pas !

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