La pratique du congé avec offre de renouvellement du bail commercial va devenir un terrain glissant.

Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 11 janvier 2024, celle-ci ouvre la porte à un risque de requalification du congé avec offre de renouvellement, avec toutes les conséquences que celle-ci entrainerait.

La pratique du congé avec offre de renouvellement du bail commercial

Jusqu’alors, deux sortes de congés pouvaient être formulées.

Le premier sans offre de renouvellement du bail, avec ou sans indemnité d’éviction.

Le second avec offre de renouvellement du bail, lequel n’ouvrait pas droit à la mise en œuvre de l’indemnité d’éviction.

Classiquement, un refus de renouveler le bail, et de donner congé, permettait au locataire de revendiquer une indemnité d’éviction en contrepartie de la volonté du bailleur de mettre fin au bail.

Quant au congé avec offre de renouvellement du bail, il était du reste possible de s’interroger sur l’ambiguïté du congé, qui indique que la volonté du bailleur est de mettre fin au bail, tout en proposant au locataire un renouvellement de celui-ci.

L’assimilation à un refus de renouvellement du bail commercial

L’’arrêt du 11 janvier 2024 de la Cour de Cassation est d’une grande importance pratique.

En effet, toutes modifications des clauses ou ders conditions du bail, en dehors du prix de vente, rendraient le congé assimilable à un refus de renouvellement du bail.

Pourque le bail soit renouvelé, il doit l’être aux clauses et conditions du bail initial.

Dès lors que celles-ci changent, on ne peut plus parler de renouvellement. Ainsi donc, il ne s’agira que d’un refus de renouvellement du bail.

La Cour de Cassation rappelle du reste que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail.

La conséquence majeure est donc la possibilité d’ouvrir un droit au locataire de revendiquer l’indemnité d’éviction.

Le congé avec offre de renouvellement du bail à des conditions ou clauses différentes s’apparente donc à un congé sans offre de renouvellement.

Les conséquences quant à la rédaction du congé

Une grande prudence va donc devoir être de mise lors de la rédaction du congé avec offre de renouvellement, mais également lors de l’acceptation du congé avec offre de renouvellement.

Celui-ci pouvant être remis en cause et assimilé à un congé sans offre, il va donc falloir porter attention à ce que le bail soit effectivement renouvelé et que cela ne puisse être remis en question.  D’où l’intérêt de formaliser ce renouvellement.

A défaut de quoi, le bailleur pourrait laisser le bail être renouvelé, attendre le délai de deux ans permettant au locataire de réclamer une indemnité d’éviction, et arguer d’une requalification du congé avec offre de renouvellement délivré précédemment en congé sans offre, et cela sans devoir régler l’indemnité d’éviction.